השבוע נלמד על כללי אצבע שכל אחד צריך לשאול את עצמו לפני שהוא הולך להשקיע.

ישנם קרוב ל-40 שאלות מקצועיות שצריכות להישאל לפני כל השקעה. ניגע בחלק מהם, תוך כדי שנחלק את תחום ההשקעות ל-4 סוגים:

השקעות פיקטיביות – השקעות שאין מאחוריהן כלום ומדובר בנוכלות לשמה, כשרבים לצערנו מבני הציבור החרדי נקלעים לכך. הערכה גסה מדברת על קרוב למיליארד ש”ח שהתאדו בהשקעות שכאלו בתקופה האחרונה. החל מפרמידות ואפליקציות ועד חברות שמכרו מוצרים או קרקעות שלא עומד מאחוריהן כלום.

ניתן לזהות אותן בקלות כשיש תשואות מובטחות, או כשאין לנו מידע מדויק מהחברות מה קורה עם הכסף שהושקע, כמו”כ כשהם לא יכולים לנדב מידע מקצועי אלו השקעות אכן הצליחו להם בשנים האחרונות וכמה תשואה הם הביאו.

השקעות חצי פיקטיביות – השקעה שיש מאחוריה משהו מסויים, וייתכן שאף יש רישום להשקעה על שם המשקיע, אבל היא נוכלות ברמה מסוימת בגלל מצג שווא או שווי ההשקעה. זה יכול להיות קרקע להשקעה בשווי 4000 שח ליחי’ ונמכרת ב125,000 שח, במסווה שעוד 10 שנים תהיה שם עיר או שכונה חדשה וכבר עבר מחצית מהזמן ועדיין לא התקדם שם כלום.. או הסתרת מידע קריטי שגורם להשקעה לא להיות אפקטיבית בכלל או לתשואות להיות זניחות או במקרה הכי גרוע להפסיד את רוב ההשקעה ולהישאר עם שקלים בודדים.

כדי לסבר את האוזן, מצג שווא יכול להיות גם הבטחה שהמחירים של הקרקע או של הדירה יעלו בשנתיים הקרובות ולראיה הם מביאים שהרי לפני שלוש שנים המחירים עלו תוך שנה וחצי ב-35%, אז גם עכשיו הולך לקרות אותו דבר, מה שכל בר דעת מבין שעליית המחירים שהייתה עד לפני כשנה וחצי לא תחזור על עצמה כל שנה.

גם עיסקאות של 20-80 או 10-90 וכדו’ צריכות בדיקה האם אכן הם במחיר השוק? או שהקבלן העלה מחירים. וכאן צריך הכרות טובה עם הסביבה. או הבטחה שתוך 24 חודשים הדירה מוכנה בו בזמן שעדיין אין היתר בניה לפרויקט וכן הלאה.

ניתן לבדוק עם מומחים בתחום, או להגיע למידע עדכני באתרים מסויימים כמה אכן שווה אותה השקעה ואפילו בכמה אותה קרקע נקנתה אך לפני כמה שנים או חודשים.

השקעה אמיתית לא מותאמת לקוח– כאן כבר מדובר על השקעה אמיתית עם כל הרישומים וגם השווי האמיתי, רק שהיא לא מותאמת לכל אחד. גם כאן ייתכנו מצגי שווא מצד המשווקים שיציגו תשואות מסוימות לנכס, רק שהם לא יורדים לפרטים המתאימים למשקיע הספציפי ולא שואלים אותו את כל השאלות הנכונות בהתאם לצרכיו.

נביא כמה דוגמאות מהם (חלקם שייכות בעסקאות 20/80 או 10/90):

מיסוי – ברכישת דירה שניה יש מס רכישה 8 % שמשולמת מיד, כך שאחוזי הרווח יורדים באופן דרמטי, ויכול להביא את המשקיע גם להפסד. כמו”כ מס שבח במקרים מסוימים משנים את רווחיות העיסקה.

עלויות נלוות לעסקה – כמו תיווך ולפעמים תיווך כפול, או הוצאות מימון במידה וההון העצמי שלנו מגיע מהלוואות או מיתרת משכנתא שרצינו להשקיע, חשוב לדעת כמה תעלה לנו המשכנתא, כדי לחשב את התשואה לאחר עלויות המימון.

אפשרות יציאה – ישנם עסקאות שמאוד קשה לצאת מהם, כמו הסעיף שנמצא ברוב עסקאות ה20/80 שלא נותן לרוכש אפשרות למכור את הנכס עד השלמת העיסקה, הן בגלל שאין אפשרות להסבת ערבות, או עד שהקבלן לא סיים עם מכירת אחוזים מסוימים מהדירות (שימו לב לפרט הזה גם כשיש אפשרות להסבת ערבות).

הצמדות ומע”מ – ברכישה מקבלנים יש את סעיף ההצמדה למדד או מדד תשומת הבניה, שאמנם כיום היא לא על כל הסכום, אבל יש לו משמעויות רבות. יש לקחת בחשבון שאם המע”מ אכן יעלה בשנת 2025 ל18%, ברור שהרוכש יצטרך להוסיף את הסכום.

השקעות מותאמות אישית לצרכי המשקיע – זה השקעה חכמה שמותאמת הן במיסוי, הן במטרת ההשקעה, שנות ההשקעה, רישום אמיתי על שם המשקיע, אפשרויות יציאה, נתונים מהשקעה כזו מהעבר, מחיר השוק או מתחת למחיר השוק, אקסל מדוייק לאפשרויות התשואה במקרי קיצון ומה הכי גרוע שיכול לקרות, כמה התעסקות ביומיום נדרשת לכך, כמה כסף פנוי יש ללקוח? מהיכן הגיע הכסף וכמה עלויות מימון יש כאן, ועוד עשרות שאלות שכאשר יש מענה עליהן, ההשקעה היא בראש רגוע ושקט. השקעה שהיא גולדפלוס.

בימים אלו נפתח בגוטפלוס קורס ‘גולדפלוס’ – ידע מעשי בעולם ההשקעות.

הקורס מיועד למי שמסיים את החודש בפלוס ורוצה לקבל את הידע המקצועי ביותר כדי להגיע לחתונות הילדים בשלווה עם כסף בצד.

הקורס אינו תחליף לקורס ‘ממיתוס לפלוס’ למי שאינו גומר את החודש וזקוק לשינוי כלכלי.

ניתן לקבל פרטים וסילבוס במשרדי גוטפלוס 02-532-30-30 או במייל  info@ygutman.co.il