למי כדאי לרכוש דירה עכשיו למרות שמחירי הדירות ירדו עוד? 

האם יכול להיות שאותה חתונה תעלה למשפחה א’ 50,000 ש”ח ולמשפחה ב’ 350,000 ש”ח?

הרב גוטמן יו”ר גוטפלוס בראיון מרתק על מצב הנדל”ן בארץ וסיכום 20 שנות אימון ויעוץ כלכלי

אנו פוגשים את הרב ישראל גוטמן יו”ר גוטפלוס ומחבר הספר רב המכר איך להרוויח 2 מליון מכלכלה התנהגותית בפרוס חג הסוכות ואחר שנה לא פשוטה של יוקר מחיה שעדיין לא רואים את סופו, רק עכשיו המדד האחרון עלה בעוד חצי אחוז כשברקע הדיבורים שהנגיד יעלה עוד את הריבית.

האם יש דרך לצאת מכל מעגל הקסמים הזה?

הרב גוטמן יו”ר גוטפלוס: בודאי, בתקופת של יוקר מחיה ואינפלציה גואה, תפקידנו הוא לנהוג באחריות גם בקניות ובמיוחד לאלו שממשיכים לחיות את רמת החיים כאילו שום דבר לא קרה והם נאלצים לסגור את החודש באמצעות הלוואות. רק עכשיו פורסם שהחוב הפרטי של משקי הבית עלה בשנה האחרונה בצורה משמעותית כשכולנו מבינים שמדובר בריביות שרק עולות וכל עוד שאנחנו צורכים צריכה פרטית מהאוויר ולא מהכנסות אמיתיות אנו עלולים לשלם על כך ביוקר.

אחת היסודות שאנחנו מלמדים בקורסים שוב ושוב שהוצאות אמורות להגיע מ’הכנסות’ ולא משום מקום אחר. אי אפשר להיכנס למכולת עם שטר של 200 ולרכוש ב400, גם אם זה הוצאה דחופה כמו טיפול רגשי זה צריך להגיע מהכנסות. (הרב גוטמן מדגים בכוס שבידו) כמו שאתה רואה את הכוס המלאה הזו במים זה מה שאתה יכול לשתות, אין טיפות שמגיעות מהאוויר. גם בכלכלת בית, אם ההכנסות הם 10 אל’ שח לדוג’, ניתן להוציא רק 10, אין הגיון כלכלי להוציא שקל אחד מעבר למה שיש לנו.

נעבור לאחת השאלות הבוערות שרבים שואלים את עצמם, הורים מחתנים, זוגות צעירים וגם משקיעים: האם זה הזמן לרכוש דירות, האם ירידת המחירים כעת היא זמנית ואח”כ הכל יקפוץ למעלה, כמו שהיה בשנים האחרונות או שהמחירים ימשיכו לרדת?

הרב גוטמן יו”ר גוטפלוס: האמת שנבואה ניתנה ל.. אבל כאחד שעוקב אחרי המצב הכלכלי בארץ בכלל ומחירי הדירות בפרט קרוב ל20 שנה, אני שומר בארכיון כתבות שיוצאות לאחר כל עליית מחירים גדולה ודנות האם המחירים יעלו עוד או לא.

למעשה אם מנתחים את הגרפים בצורה מקצועית, תמיד לאחר עליית משמעותית, היו שנים בודדות שהמצב נשאר סטטי ואולי ירד קצת ורק אח”כ קפץ שוב, כך שמי שמצפה שהמחירים יעלו משמעותית בשנתיים הקרובות ובגלל זה הוא נכנס לעיסקאות של 10-90 או 20-80, צריך לקחת בחשבון שרבים הסיכויים שהמחירים רק ירדו או יישארו במחירם הנוכחי כמה שנים בודדות, לפחות עד לירידה משמעותית של הריבית במשק, מה שמתוכנן רק לעוד כשנה. ההבדל הגדול בין עליות המחירים הקודמות למציאות העכשווית היא, שבכל אותן שנים הריביות בארץ היו אפסיות וגרמו למשקיעים רבים לרכוש דירות להשקעה, מה שכעת פחות משתלם בגלל התשואה הנמוכה.

בנוסף, ישנם כמה גורמים משמעותיים לירידת מחירים דווקא לשנים הקרובות: 1. שיווק של דירות רבות שלא היה בשנים עברו, פרוייקטים של פינוי בינוי רבים, כמו”כ אם ישראלים רבים ייממשו את הבטחתם לצאת לרילוקיישן (העתקה.. מקום מגורים) לחו”ל, יתפנו דירות רבות בעיקר באזור המרכז. 2. מחקר שיצא לפני כשבוע מנתח את המחסור בדירות בציבור הכללי כשבסיכומו נראה שכמעט לא קיים מחסור אם לוקחים בחשבון דירות רבות שחולקו ללא דיווח לרשויות (מוערך ב120,000 דירות). אכן בציבור החרדי נוצר מחסור עצום כשרבים מאלו שהתחתנו בשנתיים האחרונות לא רכשו דירה וגרים ביחידות ללא תאריכי יעד. 3. הפשרתן של דירות שנמכרו בשנים האחרונות במחיר למשתכן וייכנסו לשוק למכירה עשויות בהחלט להוריד מחירים כשלמוכרים אין שום בעיה להוריד מחירים ממחירי השוק כיון שהם רכשו את הדירות בהוזלה משמעותית.

אבל אם השאלה היא לטווח ארוך, אכן יגיע היום שהמחירים ימשיכו לעלות ולכן ההמלצה שלי לזוגות צעירים שנישאים, לרכוש דירה כמה שיותר מהר, למרות הריביות הגבוהות של המשכנתאות, כשהסיבה המרכזית היא, ההתרגשות שיש להורים מיד בתקופת החתונה כששני הצדדים מוכנים לקחת על עצמם התחייבויות למרות הקושי שבדבר.

אם רכישת דירה לזוג נדחית ונדחית, ברבים מהמקרים שאני מכיר מקרוב, נוצר מצב שילדים נוספים נכנסים בס”ד לחופה והמיקוד עובר אליהם, כך שהילדים הקודמים עלולים ליפול בין הכסאות. זה לא מגיע חלילה מרוע, אבל ברור שכולם עובדים לפי סדרי עדיפויות. לכן אני ממליץ לרכוש דירה מיד, גם אם לא מדובר בדירת החלומות המושלמת. מה גם שככל שהזוג צעיר יותר ועדיין לא התקבע במקום מסויים או על דירה בסגנון מסויים, יהיה יותר קל להתפשר על משהו שהוא פחות מדירת החלומות..

תכלס, דירה באיזור המרכז באה בחשבון?

הרב גוטמן יו”ר גוטפלוס: אלו שיכולים להרשות לעצמם רכישת דירה באיזור המרכז ללא לקיחת הלוואות גדולות מתמעטים והולכים. אציין כמה נקודות: זוג צעיר צריך לדעת שגם אם היום הוא מסוגל להחזיר כל חודש סכומים גבוהים בגלל הכנסות גבוהות שיש לעיתים, יבוא יום שהמשפחה תתרחב בעז”ה מה שלא תמיד מקל על התזרים החודשי. אני מכיר כמה זוגות שההורים שלהם והם עצמם לקחו החזרים חודשיים גבוהים רק בשביל לקנות באיזור המרכז, כשלבסוף החזרי ההלואות של ההורים נפל גם על הזוג וזה הגיע ליותר מעשרת אלפים בחודש, לכן מי שמקבל מהשווער 600-800 אל’ ובגלל זה הוא לוקח עוד מליון ש”ח משכנתא והעיקר כדי לקנות באיזור המרכז, ייקח בחשבון שייתכן שהכל יפול על כתפיו ביום מן הימים.

ומה דעתך על ההגרלות או על תוכניות של הממשלה בקרית גת וכסיף?

הרב גוטמן יו”ר גוטפלוס: בקורסים אנו מלמדים על ‘מבט מבפנים ומבט מבחוץ’, דהיינו, כשאנחנו נכנסים לעיסקה או רכישה, הלב שלנו רוצה להאמין שהכל יהיה טוב. לדוגמה, אנחנו מוכנים לקנות את כל מה שהקבלן מספר לנו, שהדירה תהיה מוכנה תוך 24 חודש, זה נקרא מבט מבפנים, למרות שבמבט מבחוץ ניתן לבדוק ולראות שממוצע של בניית דירה היא קרוב לשלוש שנים ואם מדובר במקום חדש עם תשתיות חדשות צריך להוסיף עוד חצי שנה עד שנה מקבלת היתרי הבניה (שימו לב רוכשים יקרים באלעד, רכסים, רמב”ש ד’ 5 וכדו’), מה שאומר לגבי אלו שזכו בהגרלות למיניהם במקומות שאפילו לא התחילו לבנות את התשתית שמדובר בכ5 שנים. 5 שנים של שכירות ממוצעת של 3500 ש”ח, מדובר ב210,000 ש”ח ואם נכניס את עליית מדד תשומת הבניה שיכול להגיע לעליה של 100,000 ש”ח לדירה ואף הרבה יותר, וכבר הגענו ל300.

בקיצור אם מדובר על דירה בהנחה (בשונה מאוד ממחיר למשתכן), המדינה הגבילה את ההנחה ל-20% ממחיר הדירה או ל-300,000 ₪ (לפי הסכום הנמוך מביניהם). לכן, דבר ראשון תבדקו האם מדובר במקום שיש כבר היתרים לבניה או בשלבים מוקדמים. דבר שני, אם המיקום שלכם בהגרלה הוא בסוף הרשימה, קחו בחשבון שתשארו עם דירות גדולות ויקרות, רק הבעיה היא שזה יוודע לכם רק עוד שנה שנתיים מהזכיה ובינתיים הרבה כסף נזרק לפח. ואם עדיין לא זכיתם, קחו בחשבון שלפעמים ההמתנה להגרלות נועדה מחוסר ברירה לדחות את הקץ, כי הרי כסף כעת אין, ואם אין מחותן חרוץ מאחד הצדדים שדוחף, לא בטוח שאי פעם הזוג אכן יגיע לדירה משל עצמו.

לגבי השאלה האם להמתין לקרית גת וכסיף וכדו’, אתן לך סיפור שאומר הכל. מי שזוכר את התקופה של המכרז לדירות בחריש והנפילה הגדולה של העמותות. היה בזמנו ציפייה מאוד גדולה שחריש תהווה פתרון גדול לציבור החרדי כשדובר על מחירים של 500-600 אל’ ש”ח לדירה, כשהיו מחותנים רבים שנרשמו לכמה דירות עבור ילדיהם. פגשתי בזמנו כמה כאלה, אחד מהם נרשם אפילו ל3 דירות עבור בנותיו הנשואות והוא מספר לי לפי תומו שהוא מתפלל כל יום בתפילה שהעמותות לא ייזכו במכרז, מאיפה יהיה לי עכשיו כל כך הרבה כסף לקנות כמה דירות בבת אחת? הוא הסביר. מי יודע כמה אנשים התפללו והקב”ה שמע את תפילתם והכל קרס.. [במאמר המוסגר, קשה לומר את זה, אבל אי אפשר שלא לומר זאת: זה אחת הסיבות מדוע יש כל כך הרבה בנות מעוכבי שידוך..]

אז איפה ניתן לקנות דירות היום?

הרב גוטמן יו”ר גוטפלוס: ניתן לקנות בפריפריה דירות במחירים סבירים ולהשכיר לשוכרים הוגנים, נכון שתמיד יש את אלו שיספרו לכם שהם הסתבכו, אבל אני מתרגש לראות כל כך הרבה אנשים שרכשו דירות להשקעה בעבר וכיום מחתנים את הילדים שלהם מתוך הרווחה ויישוב הדעת. ישנם פתרונות לנהל נכסים ושוכרים, כך שאם מגיעים לאנשי המקצוע הנכונים, לא צריכים להתעסק עם הדירות הללו, יש כיום אפילו ביטוח שוכרים, דהיינו שחברת הביטוח בודקת את השוכרים לפני החוזה ומבטחת שאם הם לא משלמים, חברת הביטוח משלמת. אני לא רוצה לנקוב במקומות, אבל כל אחד יעשה את הבדיקה סביבו וייגלה כמה דירות נרכשו בשנים האחרונות בפריפריה.

מה המסר שאתה יכול להעביר לזוגות הצעירים?

הרב גוטמן יו”ר גוטפלוס: זה לא משנה אם אתם גרים כבר בדירה משלכם או לא, תעשו כל מאמץ לשים כסף בצד לחיסכון לחתונות הילדים שלכם וכמה שיותר מוקדם. אתן דוגמה. גם אם גזירת הדירות תעבור יום אחד מן העולם ולא יצטרכו לקנות או להשתתף בדירות של הילדים שלנו, בכל מקרה יש את העלות של החתונה או יותר נכון תקופת החתונה. מדובר על סכומים למשפחה חרדית ממוצעת של בין 130,000 שח ל180,000 ש”ח, תלוי בבן או בבת וכמה פאות או שטריימלך או כמה אחים ואחיות יש למשפחה.. בכל מקרה, נקח את הסכום של 150 אל’ שזה הממוצע (כולל התשלום לשדכן, המתנות והשבת שבע ברכות, ניתן לקבל טבלת אקסל עם פירוט אצלינו בגוטפלוס).

וכאן מגיעה ההפתעה המתמטית. אם ההורים ישימו לכל ילד סכום של כ300-400 שח בחודש במשך 19 שנה עם תשואה של 7-8 % ויותר (ניתן להגיע לכך למשל, בשוק ההון בהשקעה לטווח רחוק בהכוונה פשוטה), החתונה תעלה להם 50,000 ש”ח פחות או יותר. אם הם לא ישימו שקל בצד כי הרי הם לא מסוגלים.. הרי לא נשאר לנו שקל בסוף החודש.. אזי הם יישלמו על החתונה במקרה הטוב 150 אל’ טבין ותקילין בגמח ללא ריבית, כמו שמציעים הגמחים הגדולים.

במקרה היותר גרוע, הם ייקחו הלוואות בריביות או יכניסו את הכל למשכנתא כשבריביות של היום הם עלולים להגיע ל350 אל’ שח. הרי לכם כמה זוגות הורים, עושים את אותה חתונה באותה רמה, משפחה אחת שילמה רק 50 אל’, השניה 150 אל’ והשלישית 350 אל’.

חתונה זו רק אחת הדוגמאות הממחישות את ההבדלים בין אלו שחושבים חכם ומתנהלים נכון לאלו שחיים את הרגע ולאלו שמשלמים כל הזמן על העבר.

סיפרת לי קודם השיחה, שבשנה זו אתם מציינים 20 שנות פעילות בליווי כלכלי, איך אתה רואה את ההתנהלות הכלכלית של הציבור החרדי כשאתה משווה בין אז להיום?

הרב גוטמן יו”ר גוטפלוס: ההבדלים הם עצומים וכמעט בלתי ניתנים לתיאור! אני נזכר שכשהתחלתי ללוות ולאמן משפחות בשנת תשס”ד (2004) להתנהלות כלכלית חכמה, לא היה מודעות כלל לנושא. הדיבור על כסף היה כמעט נושא שהס מלהזכיר. כיום יש מודעות רבה לנושא, האנשים קשובים ומתעניינים ונהיה פתיחות רבה בנושא, והרבה מודעות לזוגות הצעירים להתנהל נכון ולשים כסף בצד כבר בתחילת החיים. מה גם שההכנסות של משפחה חרדית ממוצעת גבוהה פי כמה ממה שהיה בעבר. רבים המשפחות שמכניסות יותר מ20 אל’ שח בחודש, גם משפחות צעירות (וכיום לא רק הייטק מביא לשכר גבוה. אופק חדש שנכנס עכשיו מביא גם למורות והגננות שנערכו לכך, משכורות של 10-12 אל’ שח, למי שלא מעודכן..), ערוצי הכנסה נוספים כמו עסקים ועוד, לעומת זאת ההוצאות וההתחייבויות שזוגות לוקחים כיום על עצמם, נוסקים לסכומים גבוהים ביחס לעבר, בגלל משכנתאות גבוהות, והשתתפות הזוגות ברכישת דירות שכמעט לא היה בעבר ובעליית רמת החיים. לכן חשוב מאוד ראיה כלכלית רחבה עם התנהלות חכמה.

סיכום שלך ל-20 שנות פעילות עניפה בתחום התנהלות הנכונה:

הרב גוטמן: החזון שלי בסייעתא דשמיא כמו שכתבתי בספר (א.ה. איך להרוויח 2 מליון מכלכלה התנהגותית), שכל משפחה תגיע לשלווה כלכלית מתוך שמחה והרחבת הדעת. החזון מתממש כשכל מחזור חצי שנתי אצלינו בגוטפלוס מוציא קרוב ל100 משפחות מאושרות שהחיים שלהם השתנו מהקצה לקצה, בשינויים עוצמתיים שמשפיעים על כל אורחות החיים, ברוחניות גשמיות בריאות שלום בית וחינוך ילדים כמו שאנחנו אומרים בגוטפלוס ‘הרבה מעבר כלכלה’, מלבד זאת האלפים הרבים שעושים שינויים בפגישות אישיות אצלינו ואצל תלמידים בוגרים או על ידי קריאת הספר והחומרים הרבים שלנו, ביניהם הטור שמתפרסם כאן בבמה המכובדת הזאת, שאגב מביא לעשרות תגובות מידי שבוע, מחמם את הלב ומעיד על כך שאנחנו בדרך הנכונה שהשינוי אכן קורה בסייעתא דשמיא.